Kryteria Dochodowe Mieszkań TBS: Przewodnik

Rynek nieruchomości w Polsce staje się coraz trudniejszy, a ceny mieszkań nieustannie rosną. Dla wielu osób zakup własnego mieszkania jest marzeniem, które wydaje się coraz bardziej odległe. W takiej sytuacji, mieszkania od Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) stają się atrakcyjną alternatywą. Są one przeznaczone dla osób o umiarkowanych dochodach, które nie kwalifikują się do mieszkań komunalnych, ale jednocześnie nie stać ich na kredyt hipoteczny. Ale jakie dokładnie kryteria trzeba spełnić, aby móc zamieszkać w TBS? W tym artykule odpowiemy na to pytanie i rozwiejemy wszelkie wątpliwości dotyczące mieszkań TBS.

Czym właściwie jest TBS?

TBS, czyli Towarzystwo Budownictwa Społecznego, to spółka, najczęściej gminna, działająca na zasadach non-profit. Zostały powołane ustawą w 1995 roku, a ich głównym celem jest budowa mieszkań czynszowych o umiarkowanych czynszach. TBS-y nie dążą do zysku – ich misją jest zapewnienie mieszkań dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup własnej nieruchomości na wolnym rynku, ale jednocześnie mają zbyt wysokie dochody, aby ubiegać się o mieszkanie komunalne.

Warto wiedzieć, że od 2021 roku nowo tworzone spółki TBS działają pod nazwą Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa (SIM), jednak istniejące TBS-y zachowały swoją nazwę. Niezależnie od nazwy, obie formy podlegają tym samym przepisom.

Pierwsze TBS-y powstały w Polsce w latach 90. Program ten początkowo był wspierany przez państwo, jednak w 2009 roku rząd zlikwidował Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, co znacząco utrudniło działalność TBS-ów. Na szczęście, w 2015 roku program społecznego budownictwa czynszowego został reaktywowany, umożliwiając TBS-om ponowne ubieganie się o preferencyjne kredyty.

Dla kogo przeznaczone są mieszkania TBS?

Mieszkania TBS są skierowane do osób średniozamożnych, które nie posiadają wystarczających środków na zakup własnego mieszkania, ale ich dochody przekraczają progi uprawniające do mieszkań komunalnych. Najczęściej są to osoby, które:

• Nie mają zdolności kredytowej.
• Nie chcą zaciągać kredytu hipotecznego.
• Mają zbyt wysokie dochody na mieszkanie komunalne.

Kluczowym warunkiem ubiegania się o mieszkanie TBS jest brak tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Oznacza to, że nie możesz posiadać na własność mieszkania lub domu w miejscowości, w której ubiegasz się o TBS. Istnieje jednak wyjątek: TBS może wynająć mieszkanie osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeśli zmiana miejsca zamieszkania jest związana ze zmianą miejsca pracy.

Warto podkreślić, że wymóg nieposiadania innego mieszkania musi być spełniony dopiero w momencie podpisywania umowy najmu. Możesz więc ubiegać się o TBS, posiadając mieszkanie, ale musisz je sprzedać przed podpisaniem umowy najmu.

Co się stanie, jeśli w trakcie trwania umowy najmu w TBS najemca np. odziedziczy mieszkanie? W takiej sytuacji najemca musi dokonać wyboru – albo zrezygnować z mieszkania TBS, albo zbyć odziedziczoną nieruchomość. Ukrywanie faktu posiadania dwóch mieszkań może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu przez TBS.

Kryterium dochodowe – klucz do mieszkania TBS

Aby otrzymać mieszkanie w TBS, oprócz braku tytułu prawnego do innego lokalu, należy spełnić kryterium dochodowe. Jest ono ustalane indywidualnie przez każdą gminę i zależy od:

• Województwa, w którym znajduje się TBS.
• Liczby osób w gospodarstwie domowym.
• Faktu, czy TBS wymaga partycypacji w kosztach budowy mieszkania.

Wysokość limitu dochodowego jest powiązana z przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniem brutto w gospodarce narodowej w danym województwie. Informacje o przeciętnym wynagrodzeniu publikuje Główny Urząd Statystyczny (GUS).

Kryterium dochodowe z partycypacją

Jeśli TBS wymaga od najemców partycypacji w kosztach budowy mieszkania, próg dochodowy jest nieco wyższy. W takim przypadku:

• Dla osoby samotnej dochód nie może przekraczać 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w województwie o więcej niż 5%.
• Dla gospodarstwa dwuosobowego dopuszczalna jest nadwyżka 55%.
• Na każdą kolejną osobę (dziecko) limit jest wyższy o dodatkowe 35%.

Przykład (województwo pomorskie, 2020 r.):

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w województwie pomorskim w 2020 r. wynosiło 5140,75 zł.

Mnożymy tę kwotę przez 1,3: 5140,75 zł x 1,3 = 6682,98 zł.

Następnie dodajemy 5% (maksymalna nadwyżka dla osoby samotnej): 6682,98 zł x 1,05 = 7017,13 zł.

Orientacyjne miesięczne limity dochodowe (z partycypacją) dla województwa pomorskiego w 2020 roku:

• Jedna osoba – ok. 7017 zł
• Dwie osoby – ok. 10359 zł
• Trzy osoby – ok. 12698 zł
• Cztery osoby – ok. 15037 zł
• Pięć osób – ok. 17376 zł

Kryterium dochodowe bez partycypacji

Jeśli TBS nie wymaga partycypacji, progi dochodowe są niższe. W takim przypadku:

• Dochód osoby starającej się o mieszkanie nie może przekraczać 120% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej.
• Dla gospodarstw dwu- i więcej osobowych dopuszczalne są nadwyżki:
• 45% w gospodarstwie dwuosobowym.
• 75% w gospodarstwie trzyosobowym.
• 105% w gospodarstwie czteroosobowym.
• 105% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 35% na każdą kolejną osobę.

Przykład (województwo pomorskie, 2020 r.):

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w województwie pomorskim w 2020 r. wynosiło 5140,75 zł.

Mnożymy tę kwotę przez 1,2: 5140,75 zł x 1,2 = 6168,9 zł.

Orientacyjne miesięczne limity dochodowe (bez partycypacji) dla województwa pomorskiego w 2020 roku:

• Jedna osoba – ok. 6169 zł
• Dwie osoby – ok. 8945 zł
• Trzy osoby – ok. 10796 zł
• Cztery osoby – ok. 12646 zł
• Pięć osób – ok. 14805 zł

Ważne! Przy obliczaniu dochodu brane są pod uwagę średnie miesięczne dochody gospodarstwa domowego za rok poprzedzający rok, w którym zawierana jest umowa najmu. Aktualne dane o przeciętnym wynagrodzeniu w poszczególnych województwach można znaleźć w obwieszczeniach Prezesa GUS.

Należy również pamiętać, że ustawa nie określa minimalnego progu dochodowego. Jednak niektóre TBS-y mogą wprowadzać własne minimalne limity, np. połowę ustawowego maksimum. Jest to związane z koniecznością regulowania czynszu, który w TBS-ach jest wyższy niż w mieszkaniach komunalnych.

Partycypacja w kosztach budowy – co to takiego?

Partycypacja to wkład finansowy najemcy w koszty budowy mieszkania TBS. Może ona wynosić nawet do 30% kosztów budowy, choć zazwyczaj jest niższa. Coraz więcej TBS-ów rezygnuje z partycypacji, finansując budowę z preferencyjnych kredytów i dotacji.

Dobra wiadomość jest taka, że partycypacja jest zwracana najemcy po zakończeniu najmu i opuszczeniu mieszkania, z uwzględnieniem waloryzacji.

Od 2022 roku najemcy mają nowe możliwości związane z partycypacją:

• Obniżenie czynszu: Najemcy mogą stopniowo odzyskiwać swój wkład poprzez obniżenie czynszu (wakacje czynszowe lub obniżka czynszu do końca umowy, szczególnie dla emerytów).
• Wkład własny przy wykupie: Partycypacja może zostać wykorzystana jako wkład własny przy wykupie mieszkania w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności (opcja dostępna dla najemców z partycypacją min. 20% lub 25% w dużych miastach).

Możliwość skorzystania z opcji obniżenia czynszu lub wykupu mieszkania pojawia się dopiero po spłaceniu przez TBS kredytu zaciągniętego na inwestycję.

Mieszkanie TBS – czy to opcja dla Ciebie?

Mieszkania TBS stanowią ważną alternatywę na rynku nieruchomości dla osób o umiarkowanych dochodach. Oferują one stabilne warunki najmu i czynsze niższe niż na rynku komercyjnym. Spełnienie kryteriów dochodowych jest kluczowym warunkiem uzyskania mieszkania TBS. Warto dokładnie zapoznać się z progami dochodowymi obowiązującymi w danej gminie i sprawdzić, czy TBS jest opcją dostępną dla Ciebie.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy można wykupić mieszkanie TBS?

Wykup mieszkań TBS nie jest standardową opcją. TBS-y są budowane z założeniem, że mieszkania pozostaną własnością społeczną i będą przeznaczone na wynajem długoterminowy. Jednak w pewnych okolicznościach i po spełnieniu określonych warunków (np. w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności) wykup mieszkania może być możliwy, szczególnie po spłaceniu kredytu przez TBS.

Czy czynsz w TBS jest wysoki?

Czynsz w TBS jest wyższy niż w mieszkaniach komunalnych, ale niższy niż czynsze rynkowe. Jest on ustalany na poziomie pokrywającym koszty eksploatacji i utrzymania budynku, a także spłatę kredytu (jeśli TBS go zaciągnął). TBS-y, działając non-profit, nie doliczają do czynszu marży zysku.

Gdzie szukać informacji o mieszkaniach TBS w mojej okolicy?

Najlepszym źródłem informacji o mieszkaniach TBS w Twojej okolicy jest strona internetowa urzędu gminy lub bezpośredni kontakt z lokalnym TBS-em. Tam znajdziesz aktualne informacje o naborach wniosków, kryteriach dochodowych i dostępnych mieszkaniach.

Mieszkania TBS to realna szansa na własny kąt dla wielu Polaków. Jeśli spełniasz kryteria dochodowe i nie posiadasz innego mieszkania w danej miejscowości, warto rozważyć tę opcję i złożyć wniosek w lokalnym TBS-ie.

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Kryteria Dochodowe Mieszkań TBS: Przewodnik, możesz odwiedzić kategorię HVAC.